Nieuws

Belastingdienst

Verenigingen van Eigenaars moeten aandeel in reservefonds betalen.

De Hoge Raad heeft recent een voor eigenaren van koopappartementen teleurstellende uitspraak gedaan. Zij moeten belasting betalen over hun aandeel in het reservefonds van hun Vereniging van Eigenaars, oftewel vermogensrendementsheffing. V.v.E.-Belang is het niet eens met deze beslissing waartegen geen beroep meer mogelijk is. Deze organisatie vindt dat eigenaren van koopappartementen helemaal geen belasting moeten betalen over hun aandeel in het reservefonds. De minister van Financiën, de fiscus en nu ook de Hoge Raad vinden van wel.

Vereniging.

V.v.E.-Belang heeft een aantal argumenten waarom er helemaal geen belasting betaald zou moeten worden. Wie een appartement koopt, is wettelijk verplicht lid van de Vereniging van Eigenaars. Deze vereniging is wettelijk verplicht in een reservefonds te sparen voor toekomstig groot onderhoud van het gebouw. Wie zijn appartement verkoopt, krijgt zijn deel van het spaargeld in de reservepot niet terug. De Vereniging van Eigenaars is en blijft daar eigenaar van. Hij kan zijn aandeel in het reservefonds ook niet tijdelijk opvragen om bijvoorbeeld op vakantie te kunnen. Kortom, allemaal redenen om te concluderen dat de inhoud van het reservefonds niet van de appartementseigenaar is en dat er dus geen belasting over verschuldigd is.

Box 3.

De Hoge Raad heeft een uitspraak gedaan over de vraag of de belasting moet worden geheven in box 1 of in box 3. De uitspraak is: box 3. De Hoge Raad is van mening dat er wel belasting over moet worden betaald, namelijk vermogensrendementsheffing. De Hoge Raad redeneert dat eigenaren van eengezinswoningen ook voor onderhoud moeten sparen en dat ook in box 3 moeten opgeven. Op zich is dat juist, maar het verschil is dat de eigenaar van een eengezinswoning het onderhoud kan uitstellen en zijn spaargeld (eerst) voor iets anders kan gebruiken. De appartementseigenaar kan dat niet. Hij kan ook niet kiezen wanneer het geld aan onderhoud wordt uitgegeven. Dat beslist de Vereniging van Eigenaars.

Reservefonds.

De Procureur-generaal bij de Hoge Raad staat dichter bij de mening van V.v.E.-Belang dan de Hoge Raad zelf. Hij heeft in februari 2010 in deze kwestie aan de Hoge Raad ‘geadviseerd’ het reservefonds aan te merken als een onlosmakelijk onderdeel van het appartementsrecht, waardoor het onderdeel is van de eigen woning en dus moet worden opgegeven in box 1. Dit is in overeenstemming met de maatschappelijke realiteit, waarbij het aandeel in het reservefonds bij verkoop van een appartementsrecht onderdeel van de vraagprijs/koopsom van het appartement is. Omdat voor de bepaling van de (forfaitaire) inkomsten uit eigen woning in box 1 wordt aangesloten bij de WOZ-waarde, komt een zelfstandige heffing over het aandeel in het reservefonds dan niet aan de orde. Het gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad is dat appartementswoningen gevoelsmatig twee maal worden belast, aldus V.v.E.-Belang: in box 3 voor de vermogensrendementsheffing en bij box 1 vanwege de eigen woning. En dat is tegen de afspraken die zijn gemaakt bij de invoering van het boxenstelsel, vindt de organisatie.

Rangorderegeling.

Eén van de spelregels is dat als iets in één box wordt belast het niet nogmaals in een andere box kan worden belast (zogenaamde rangorderegeling). Die afspraak is geschonden nu het eigen appartement voorkomt in zowel box 1 als in box 3. Het ministerie van Financiën meldt dat het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars, dat wettelijk verplicht is voor de eigenaar van een appartement, geen onderdeel is van de woning. De Hoge Raad zegt: “Het lidmaatschapsrecht van een Vereniging van Eigenaars wordt niet aangemerkt als (element van) een eigen woning. Wel vertegenwoordigt dit lidmaatschapsrecht een bepaalde economische waarde, een zogeheten vermogensrecht. Daardoor is een eigenaar verplicht dit op te geven als een vermogensbestanddeel in box 3.”

Woningforfait.

Vervolgens maakt de Hoge Raad een vergelijking met het waarderingsstelsel bij de WOZ. Op grond van dit waarderingsstelsel wordt sinds jaar en dag voor de bepaling van de WOZ-waarde van een appartementsrecht het reservefonds buiten beschouwing gelaten, omdat ook hier een reserve voor onderhoud niet wordt aangemerkt als waarde van de onroerende zaak zelf. De Wet Inkomstenbelasting 2001 kent echter haar eigen regels, waaronder de rangorderegeling, waardoor het reservefonds opgaat in het eigen woningforfait. Een schrale troost voor eigenaren van appartementen is dat bij de vermogensrendementsheffing in box 3 een vrijstelling bestaat van om en nabij de €20.000 per belastingplichtige (voor gehuwden circa €40.000). Veel appartementseigenaren komen als zij hun aandeel in het reservefonds optellen bij hun vermogen niet tot het maximum van deze vrijstelling.

Kamer van Koophandel

Waarom moet een Vereniging van Eigenaars zich inschrijven in het Handelsregister?

De Handelsregisterwet 2007 stelt dat Verenigingen van Eigenaars deelnemen aan het economisch verkeer. Dit blijkt ook uit de activiteiten van de Verenigingen van Eigenaars. Verenigingen van Eigenaars zijn, sinds 1 mei 2008, verplicht om een onderhoudsfonds te vormen en daarvoor hebben ze een bankrekening nodig. Sommige grotere Verenigingen van Eigenaars hebben zelfs personeel, zoals een tuinman, in dienst. Ook gaan Verenigingen van Eigenaars regelmatig overeenkomsten aan met schoonmaakbedrijven, dakdekkers of schilders voor het onderhoud van het pand. Omdat dit vaak om substantiële bedragen gaat, is het voor deze bedrijven belangrijk dat ze kunnen nagaan wie de bestuurders van de Vereniging van Eigenaars zijn. In het complete Handelsregister worden al deze gegevens geregistreerd.

Wanneer benadert de Kamer van Koophandel de Verenigingen van Eigenaars?

Vanaf mei/juni 2009 ontvangen Verenigingen van Eigenaars een brief met formulier. De Vereniging van Eigenaars moet de ontbrekende gegevens invullen en het formulier terugsturen, met een kopie van het legitimatiebewijs van de bestuurder(s) en eventueel de administrateur, naar de Kamer van Koophandel. Iemand van de Vereniging van Eigenaars hoeft dus in principe niet naar een Kamer van Koophandel om zich in te schrijven. Indien tot collectieve afspraken wordt gekomen, zult u geen formulier ontvangen, maar verloopt dit rechtstreeks via uw regiokantoor.

 Wat gebeurt er als de Vereniging van Eigenaars zich niet inschrijft?

Het is bij wet verplicht om in te schrijven. Met de inschrijving wordt het bijvoorbeeld gemakkelijker om een bankrekening te openen of een contract te sluiten met bijvoorbeeld schildersbedrijven. Het niet inschrijven is een economisch delict.

 Wat moet er precies ingeschreven staan over de Vereniging van Eigenaars?

De naam, het adres, de oprichtingsdatum en het bestuur van de Vereniging van Eigenaars moeten worden ingeschreven. Als er een administrateur is, kan deze ook ingeschreven worden. Ook wordt een afschrift van de notariële splitsingsakte of een uitreksel van de notariële akte met daarin de statuten opgenomen. Dit hoeven geen officieel gewaarmerkte akten te zijn. Wel moet de bestuurder de splitsingsakte of de notariële akte met de statuten ondertekenen. Als er wijzigingen in het bestuur of in de notariële akte optreden moet een Vereniging van Eigenaars dit doorgeven. Verenigingen van Eigenaars hoeven geen jaarrekeningen bij de Kamer van Koophandel in te leveren.

 Welke kosten zijn verbonden aan de inschrijving?             

Voor de inschrijving in het Handelsregister moet de Vereniging van Eigenaars een jaarlijkse bijdrage aan de K.v.K. betalen. De heffing is door het Ministerie van Economische Zaken vastgesteld. Een Vereniging van Eigenaars gaat hetzelfde betalen als een ‘gewone’ vereniging, namelijk € 26,14 (prijspeil 2009).

 Waarneer moet een Vereniging  van Eigenaren zich inschrijven?

Verenigingen van Eigenaars die na 30 juni 2008 zijn opgericht, moeten zich al direct registreren in het Handelsregister. Vaak zorgt de notaris voor de nodige formaliteiten. Verenigingen van Eigenaars die voor 1 juli 2008 zijn opgericht, hebben een overgangstermijn die loopt tot en met 31 december 2009.

Inschrijving bij de Kamer van Koophandel kost niets meer. Met ingang van 2013 is de jaarlijkse bijdrage afgeschaft. Meer informatie over het afschaffen van de jaarlijkse bijdrage.

Voor meer informatie verwijzen wij u naar de site van de Kamer van Koophandel (www.kvk.nl).