Wat is een V.v.E.

Wat is een V.v.E.

Als (toekomstige) eigenaar van een appartement heeft u allerlei rechten en plichten. U bent bijvoorbeeld automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (V.v.E.), of u nu wilt of niet. De belangrijkste zaken op een rij.

  • Inzicht krijgen
  • Splitsingsakte
  • Splitsingsreglement
  • Breukdeel
  • Gebruiksrecht
  • Huishoudelijk reglement
  • Meerjarenonderhoudsplan

Inzicht krijgen

Voor een (potentiële) koper van een appartement is het niet eenvoudig te zien of de V.v.E. goed functioneert. De V.v.E.-meter op www.eigenhuis.nl kan u daarbij helpen. Daarmee krijgt u meer inzicht in hoe het ervoor staat met de V.v.E.. Wie zijn de andere leden van de V.v.E. en hoe zwaar weegt hun stem in de beslissingen? Wordt er met enige regelmaat vergaderd? Zit er voldoende geld in kas voor klein en groot onderhoud? Staat er groot onderhoud op het programma waar extra stortingen in de kas voor nodig zijn? En moet u misschien de huidige eigenaar van het appartement compenseren voor eventuele reserves in de kas van de V.v.E.? De antwoorden zijn mogelijk van invloed op uw definitieve beslissing.

Splitsingsakte

Om een gebouw te splitsen in appartementsrechten is het opmaken van een notariële akte (een splitsingsakte) verplicht. Zo’n splitsingsakte is de juridische basis van een V.v.E.; daarin staat onder andere precies beschreven welke delen van het pand gemeenschappelijk zijn (bijvoorbeeld het trappenhuis, het dak, de fundering, de buitengevels) en welke privé. Voor het privégedeelte heeft u het exclusieve gebruiksrecht en bent u zelf verantwoordelijk; de gemeenschappelijke delen zijn het eigendom van alle appartementseigenaren en een verantwoordelijkheid van de V.v.E.. Bij de akte horen ook een splitsingstekening waarop de privégedeelten van het gebouw exact staan aangegeven en een splitsingsreglement waarin staat beschreven hoe de V.v.E. dient te functioneren. De wetswijziging van 1 mei 2005 maakt het mogelijk ook grond te splitsen, om bijvoorbeeld parkeerplaatsen te kunnen maken. Een andere belangrijke verandering is dat unanimiteit binnen de V.v.E. niet langer nodig is om wijzigingen aan te brengen in de splitsingsakte. Het besluit moet hierover genomen worden met een meerderheid van ten minste 4/5 van de stemmen.

Splitsingsreglement

Een splitsingsreglement beschrijft de rechten en plichten van de appartementseigenaren ten opzichte van elkaar. Daarnaast staan er regels in over de opzet van vergaderingen, het nemen van besluiten en het benoemen en ontslaan van het bestuur. Vaak wordt het model splitsingsreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (K.N.B.) gebruikt, maar niet altijd. In uw eigendomsakte staat welk reglement geldt binnen uw V.v.E.; als er vragen of problemen zijn, moet u altijd het splitsingsreglement van uw eigen V.v.E. als uitgangspunt nemen. Iedere eigenaar van een appartementsrecht heeft zich te houden aan het splitsingsreglement van de V.v.E.. Handelt een eigenaar in strijd met het reglement, dan kan het bestuur of de V.v.E. maatregelen nemen.

Breukdeel

In de splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement staat ook wat uw eigendomsaandeel, uw breukdeel en uw stemrecht is. Dat gegeven is belangrijk, want het eigendomsaandeel bepaalt het aandeel van een appartementseigenaar in het totale complex. Het eigendomsaandeel is vaak gebaseerd op oppervlakte, aantal kubieke meters of koopsom. Het breukdeel bepaalt onder andere het aandeel van de appartementseigenaar in de kosten en schulden van de V.v.E.. Het stemrecht geeft aan hoeveel stemmen de appartementseigenaar in de vergadering heeft. Het stemrecht is meestal gelijk aan het breukdeel, maar dit hoeft niet.

Gebruiksrecht

De Algemene Leden Vergadering van een V.v.E. kan in het uiterste noodgeval een eigenaar die veel overlast veroorzaakt, verbieden gebruik te maken van zijn appartement en de gemeenschappelijke gedeelten. De eigenaar dient wel eerst uitdrukkelijk te worden gewaarschuwd. Sinds 17 januari 2006 is er een nieuw model splitsingsreglement van de K.N.B., ter vervanging van het modelreglement uit 1992. Het ‘oude’ reglement blijft uiteraard geldig voor bestaande V.v.E.’s; V.v.E.’s die na 17 januari 2006 zijn opgericht kunnen gebruik maken van het nieuwe reglement.

Huishoudelijk reglement

In een huishoudelijk reglement kunnen zaken van huishoudelijke aard worden geregeld. Het kan zinvol zijn afspraken te maken over fietsen en kinderwagens in de gang en op welke uren geoefend mag worden op de trompet of de piano. Een huishoudelijk reglement mag nooit in strijd zijn met het splitsingsreglement, de splitsingsakte en de wet. In tegenstelling tot het splitsingsreglement kan de inhoud van een huishoudelijk reglement in een vergadering van de V.v.E. worden aangepast. Wie zich niet houdt aan de regels van het huishoudelijk reglement kan op zijn vingers worden getikt door het bestuur van de V.v.E. en kan een berisping krijgen of zelfs een boete.

Meerjarenonderhoudsplan

Om een goed beeld te krijgen van de onderhoudsbedragen die u als V.v.E. moet reserveren, kunt u een meerjarenonderhoudsplan (laten) maken. Zo heeft u meteen duidelijkheid over de nog uit te voeren herstel- en onderhoudswerkzaamheden, nu en in de (nabije) toekomst. Bovendien voorkomt u zo achterstallig onderhoud en dus onnodig dure reparaties. Sinds 1 mei 2005 hebben V.v.E.’s een wettelijke verplichting tot het vormen van een reservefonds (een voorziening voor groot onderhoud). Bestaande V.v.E.’s hadden tot 1 mei 2008 de tijd om zo’n reservefonds op te zetten.